鏈家上海公司違規放貸:已叫停所有金融産品

发布日期:2019-09-18 17:35   来源:未知   阅读:

  近日,著名房地産仲介機構鏈家上海公司捲入違規放貸風波,上海住建委正在展開調查之中。

  目前,上海鏈家兩家涉事門店已暫停網簽。記者走訪鏈家陸家嘴一些門店發現,門店展示的房源信息全部撤下,換上的只有各小區的整體信息。仲介小夥委婉地告訴記者正在更新信息。關注鏈家的人發現,從2月24日起,鏈家叫停了所有金融産品,還刪除了朋友圈所有關於金融産品的消息。

  案例之一:今年1月,上海市民莊先生計劃給兒子買一套二手房作為婚房。莊先生通過鏈家門店,簽訂了房地産買賣居間協議,協商價格370萬元,定金為80萬元。莊先生交了定金,卻無法交易。他被告知,出賣方在售房過程中,由於要購買另一套房子而向他人借了錢,莊先生所購房屋成為這筆借貸的抵押物。

  更離譜的是,借錢給賣房人的,正是上海鏈家的一個經紀人。而所有的這些情況,出賣方並沒有事前通報購買方莊先生。出賣方是在2015年12月30日向上海鏈家借錢的,而經上海鏈家介紹將其房産賣給莊先生一事,則發生在今年。

  於是,莊先生要求上海鏈家解除房屋的抵押,繼續交易。但他卻被告知,上家沒錢償還欠款,只有將這套房屋賣掉之後,才有足夠資金解除抵押。鏈家方面建議莊先生,先幫上家還清這筆欠款。不得已,莊先生不買房了,要求鏈家還清80萬元的定金,但上海鏈家還是不同意。

  案例之二:購房人黃先生也在不清楚房屋條件的情況下交了定金,之後才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。當時,黃先生硬著頭皮簽下了房屋購買合同,並交了剩餘的近七成房款,共計280萬元,也同意了合同上“該款必須用於先償還銀行和個人抵押”的規定。

  黃先生把錢分兩批轉給了房東,第一批打到房東的賬號之後,發現房東根本沒有把這個錢用於解除抵押,而是挪做他用。這就造成了280萬元無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。而鏈家方面則認為問題不大,貸款部的人員簽訂了三方協議,2019阜阳市市直事业单位招聘97人在哪个网站!墊資110萬元把這個交易繼續進行下去。

  此時,黃先生認為交易可以正常進行了,但緊接著,情況更糟了。黃先生發現,2015年11月2日、11月10日、12月10日,該房産分別被浦東人民法院和市二中院查封,因為售賣方經營失敗曾欠了相關銀行1.5億元信用貸款。

  兩起案例公佈後,鏈家隨即被調查。鏈家上海公司宣佈,涉事的只有兩家門店,其它門店仍在營業。

  兩起案例可能比較難理解,但對於一些有買賣二手房經歷的人來説,並不複雜。問題的實質就是:已有貸款的房子在出售時怎樣解除抵押,及仲介的角色如何定位。

  “通常而言,貸款沒有還清的房子,也是可以正常交易的。只不過,賣家都通常要求買家先付首付,“两山理论”的生动写照详解中林联交口模式賣家拿到首付款到銀行償還餘下貸款後,解除抵押,然後進行交易。”張先生剛剛通過鏈家購買了一套二手房,他為記者講述了購房的大致經歷,以及鏈家的金融産品特點和服務方式。

  “現在的房價越來越貴,出售房屋有貸款是普遍現象。為了推動交易進行,鏈家在金融方面做了許多嘗試。比如為客戶提供過橋資金。當客戶在交易過程中出現資金週轉難題時,鏈家提供短期的資金借款。為了讓借款保證收回,一般而言,鏈家也會將擬出售的房子先抵押,再放款給購房人。這就出現了擬出售房子既有貸款又有二次抵押的情況。”張先生説。

  張先生購買的房子價值700萬元,僅稅款就達80萬元。按照約定和慣例,稅款全部由買家承擔,也就是説,張先生一下多了80萬元的負擔。張先生一時犯難,於是,鏈家先為其墊付了80萬元,張先生的購房合同因此如期完成。當然,按約定,在規定期限張先生也償還了80萬元的本息。

  張先生分析,仲介之所以可以做到借貸,是因為仲介擁有不少的監管資金。什麼是監管資金呢?“買賣雙方通過仲介認識,成交時,買方有時會有顧慮,認識第二天就做幾百萬的生意,萬一賣方拿了首付款,跑了,首付沒了,房子也沒了。於是,有的買家會把首付交付給仲介,讓仲介託管。仲介的監管資金往往非常龐大,因為一套房首付動輒幾十萬,多則幾百萬。”

  仲介的監管資金還有一部分來自尾款。在正式交房前,買賣雙方按約定會留百分之幾的房款,在買家拿到鑰匙時,才最後交給賣家。如果買賣雙方不放心,有的仲介會説,也可以交我們仲介管。這筆尾款也相當可觀,房價不同,單筆也有數萬到十幾萬不等,一放也得幾個月。

  從以上描述可以看出,為了推動房産交易,仲介提供了許多增值服務。僅從商業邏輯看,這些增值服務的出發點是好的,即解決交易過程中的難題。但是,如何做到規範並有效監管?鏈家的案例確實暴露出不少漏洞。

  首先,從事資金業務、現金業務,是越來越多的房産仲介希望做的。但是,仲介是否擁有資質?如何保證仲介的貸款是公司行為而不是個人行為?鏈家的案例中就出現了個人給賣家放貸的情況。也就是説,增值服務跑偏了。

  其次,仲介監管的資金越來越多,如何監管?如何防範仲介將客戶的錢卷走?如何防止仲介的資金斷裂?有銀行人士稱,自我監管總是難以自律,所以,監管方式需要改進。

  其三,交易流程不規範也埋下了危機。業內人士分析,上述兩個案例,在整個交易過程中,鏈家方面始終沒有走正常流程。因為按正常流程,消費者在交定金的時候就已經可以進入網簽程序,如果房屋存在查封、抵押等問題,交易中心審核時就能查出來,而且房屋也無資格進行正常交易。因此,房産仲介的金融服務必須建立在規範流程的基礎之上。

  據報道,上海市住建委約談了鏈家公司相關負責人。初步發現,鏈家公司相關門店存在不規範的經營行為,已決定開展正式調查,並要求鏈家公司積極配合。進一步的調查結果將陸續公佈。